Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 (“Luật Nhà ở 2023”) vừa được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023.
Về tổng thể Luật Nhà ở 2023 có nhiều đổi mới tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật liên quan.
Dưới đây là tổng hợp một số điểm sửa đổi trọng yếu của Luật nhà ở 2023:
1. Cấp sổ cho chung cư mini và quy định những điều kiện liên quan
Theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023, hai loại căn hộ thuộc công trình xây dựng nhà ở dưới đây (chung cư mini) sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai và được phép bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định luật kinh doanh bất động sản:
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Đối với hai loại nhà ở nêu trên, ngoài điều kiện chung như loại nhà khác (nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ) về việc đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy, yêu cầu về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ,… thì còn phải đáp ứng các điều kiện riêng như:
- Điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Đầu tư xây dựng phải thực hiện theo quy định pháp luật xây dựng và quy định khác có liên quan.
2. Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư thay vì quy định thời hạn sở hữu
Khác với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ hai nội dung:
Thứ nhất, cách thức xác định thời hạn sử dụng
Thời hạn này được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thay vì được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền theo Luật Nhà ở năm 2014. Như vậy, việc xác định này mang tính thực tế hơn so với luật cũ khi căn cứ vào hồ sơ thiết kế thực tế của từng công trình thay vì căn cứ vào cấp công trình xây dựng (một phân loại cấp, hạng mang tính định hướng chung cho tất cả các dự án).
Thứ hai, xác định rõ thời điểm bắt đầu tính thời hạn sử dụng
Luật Nhà ở 2023 đã xác định rõ thời điểm bắt đầu tính thời hạn, cụ thể là từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng, trong khi đó Luật Nhà ở năm 2014 không có quy định nào để xác định thời điểm bắt đầu này.
3. Điều kiện mua nhà ở xã hội được nới lỏng
Luật Nhà ở 2023 đã bỏ điều kiện cư trú, cụ thể là đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội. Hai điều kiện cơ bản khác gồm về nhà ở và điều kiện về thu nhập cũng được quy định áp dụng hay không áp dụng tuỳ thuộc vào từng đối tượng (Chính phủ sẽ quy định chi tiết các điều kiện này).
4. Bổ sung chính sách nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung các quy định liên quan đến nhà lưu trú cho công nhân thuê, cụ thể như đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ này, hình thức phát triển nhà lưu trú, điều kiện cho thuê, quy hoạch và bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú,…
5. Tự do thoả thuận số tiền thanh toán trước thay vì áp dụng hạn mức tối thiểu khi thuê mua nhà
Luật Nhà ở năm 2014 quy định người thuê mua nhà phải thanh toán trước cho bên thuê 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán nhưng không vượt quá 50% giá trị nhà ở thuê mua.
Tôn trọng hơn quyền tự do thoả thuận cũng như xét đến yếu tố năng lực tài chính của bên thuê mua, Luật Nhà ở 2023 đã quy định số tiền thanh toán trước sẽ theo thoả thuận của các bên nhưng không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua.
6. Quản lý chặt chẽ việc sử dụng kinh phí bảo trì của chung cư
Việc lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì chung cư phải thực hiện trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ thay vì Luật cũ quy định mở tài khoản trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày thu kinh phí từ người mua, thuê mua căn hộ.
Loại tài khoản mở để quản lý kinh phí bảo trì: thay vì mở tài khoản tiết kiệm như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 quy định Chủ đầu tư phải dự án phải lập một tài khoản thanh toán tại ngân hàng đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để người mua, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư dự án nộp kinh phí bảo trì vào tài khoản này.
Về việc sử dụng kinh phí bảo trì trước khi bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư
- Đây là quy định hoàn toàn mới, siết chặt hơn việc sử dụng kinh phí này, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua, thuê mua.
- Chủ đầu tư dự án không được yêu cầu đơn vị mở tài khoản trích kinh phí từ tài khoản đã lập để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì này cho Ban quản trị nhà chung cư.
LS Trần Thị Ngân
